Permesso di costruire in sanatoria

Il permesso di costruire in sanatoria è una procedura che serve a regolarizzare opere edili realizzate senza alcun titolo abilitativo o in difformità rispetto allo stesso titolo. È bene sapere che non tutti gli interventi edili irregolari possono essere sanati, ma solo quelli che rispettano determinati requisiti di legge.

Se continuerai la lettura fino alla fine, scoprirai in cosa consiste il permesso di costruire in sanatoria, cosa può essere sanato e cosa no, ma anche perché la sanatoria è una procedura ben diversa dal condono edilizio. Infine vedremo insieme quali sono i costi legati al permesso di costruire in sanatoria e come si svolge la procedura.

Permesso di costruire in sanatoria: cosa significa

Il PdC o permesso di costruire è stato introdotto dal legislatore nel 2001, in sostituzione della concessione edilizia allora vigente. Di fatto si tratta di un titolo abilitativo che si ottiene attraverso uno specifico procedimento amministrativo e viene rilasciato dall’Ufficio Tecnico del Comune.

Le ipotesi più frequenti che rendono necessario il permesso di costruire sono:

• Interventi edili per realizzare una nuova costruzione;
• Lavori di ristrutturazione edile che comportano delle modifiche alla volumetria dell’edificio o dei prospetti;
• Ogni cambio di destinazione d’uso che è rilevante dal punto di vista urbanistico.

Tutte le volte che si eseguono questi interventi senza un titolo abilitativo, siamo in presenza di un abuso edilizio ed è in questi casi che si ricorre alla sanatoria. È possibile sanare solo quei lavori edili che non sono stati regolarmente denunciati, ma che di fatto erano regolari secondo la normativa vigente e lo sono ancora in base alle norme attuali.

Perché la sanatoria non è un condono edilizio

Il condono edilizio è un intervento legislativo che ha un’efficacia limitata nel tempo e che deroga la normativa urbanistica vigente. Attraverso il condono è possibile regolarizzare degli abusi edilizi che costituiscono veri e propri reati penali, perché realizzati in violazione di specifiche disposizioni di legge.

Negli ultimi 30 anni ci sono stati solo 3 condoni edilizi e non è difficile capire il perché. Immagina che una casa venga costruita in un’area non edificabile oppure in una zona protetta da vincoli paesaggistici. È il caso dei “mostri di cemento” edificati a due passi dalle spiagge oppure delle abitazioni che corrono il rischio di essere spazzate vie dalle frane.

Condoni frequenti avrebbero un impatto ambientale molto negativo e in alcuni casi comportare dei seri pericoli per la sicurezza delle persone che abitano in questi edifici abusivi.

La sanatoria è ben diversa dal condono, perché si tratta in questo caso di opere edili che non vengono regolarmente denunciate, ma che sono realizzate nel rispetto della normativa. In un certo senso l’irregolarità è solo procedurale e non riguarda il modo in cui i lavori sono stati eseguiti.

Sanare questo tipo di interventi edili non ha controindicazioni che riguardano l’ambiente, né tantomeno presenta dei rischi per la sicurezza. L’unico impatto che ha il permesso di costruire in sanatoria è quello sul portafoglio del richiedente, perché si tratta di una pratica burocratica tutt’altro che economica, ma di questo parleremo tra poco.

PdC in sanatoria: cosa si può sanare e cosa no

Come ti ho già anticipato, non è possibile sanare qualunque abuso edilizio, ma bisogna rispettare dei precisi requisiti di legge. In particolare è necessario rispettare il requisito della doppia conformità:

Le opere edili che si possono regolarizzare con il permesso di costruire in sanatoria sono solo quelle conformi alla normativa vigente al momento della realizzazione dei lavori. Si richiede inoltre che l’intervento edile sia conforme anche alle norme in vigore al momento della presentazione della richiesta di sanatoria.

Secondo l’art. 36 del Dpr 380 del 2001, il requisito della doppia conformità è necessario sempre e indipendentemente dal titolo abilitativo necessario che deve essere richiesto.

Una volta chiariti i limiti del permesso a costruire in sanatoria, è arrivato il momento di parlare dell’iter burocratico e del costo della sanatoria edilizia.

Permesso di costruire in sanatoria: tempi, costi e procedure

La richiesta di sanatoria degli abusi edilizi ha sempre un esito incerto, perché si tratta di una procedura piuttosto complessa. Infatti, è necessario dimostrare sia il requisito della doppia conformità, sia il rispetto di tutte le altre prerogative richieste. Bisogna conoscere quindi i piani regolatori vigenti al momento della realizzazione delle opere e quelli attuali e verificare tutto con la massima attenzione.

Se per il normale permesso di costruire vige la regola del silenzio assenso e quindi in mancanza di una risposta, la domanda si considera approvata, in questo caso accade proprio il contrario. Per il permesso di costruire in sanatoria, il silenzio rifiuto è la regola.

Se trascorrono 60 giorni dalla presentazione della domanda e l’interessato non riceve nessuna comunicazione, significa che la richiesta è stata rigettata. Anche in questo caso non tutto è perduto, perché con l’aiuto di un professionista si può contestare la decisione entro 60 giorni.

Se ti stai domandando quanto costa la sanatoria edilizia, devi sapere che la procedura può essere molto onerosa. Le voci di spesa sono diverse:

• diritti di segreteria, che variano da un comune all’altro;
• sanzione amministrativa, che parte da 516€ e può superare anche i 5.000€;
• contributi concessori ed oneri, maggiorati fino al doppio;
• ulteriore sanzione amministrativa, se si tratta di una zona interessata da vincoli paesaggistici;
• parcella del professionista che si occuperà della pratica burocratica.

Le alternative al permesso di costruire in sanatoria

I costi della procedura sono piuttosto elevati, ma in presenza di abusi edilizi di piccola entità, è sufficiente presentare la SCIA in alternativa al permesso di costruire in sanatoria. Questa seconda procedura risulta molto più economica, ma è diversa dalla SCIA ordinaria e in alcuni casi è disciplinata dalle leggi regionali.

Il panorama delle pratiche burocratiche per l’edilizia è sempre molto complicato ed è per questo che bisogna sempre rivolgersi a professionisti competenti e in grado di sciogliere tutti i nodi. Se vuoi verificare la fattibilità della tua pratica o approfondire alcuni aspetti che ti sono poco chiari, contattami pure e farò il possibile per aiutarti.

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