Cosa sapere prima di comprare casa

L’acquisto di un immobile è un’operazione complessa e quando si commettono degli errori, purtroppo si pagano a caro prezzo. Cosa sapere prima di comprare casa? Alcune informazioni e procedure sono fondamentali per scongiurare il rischio che ci siano brutte sorprese dopo il rogito e devi sapere cosa verificare prima della compravendita dell’immobile.

In questa guida voglio spiegarti quali sono i controlli per l’acquisto della casa da fare prima di firmare la compravendita. Queste verifiche preliminari ti metteranno al riparo da ogni pericolo e finalmente ti faranno dormire sogni tranquilli.

Conformità urbanistica e catastale

Prima di vendere o comprare casa devi assicurati che tutte le carte siano in regola e le verifiche tecniche immobiliari sono lo strumento di cui dovrai servirti. Anche se occuparti delle scartoffie burocratiche è tutt’altro che piacevole, sono un passaggio obbligato prima della compravendita.

Le verifiche per l’acquisto dell’immobile sono di due tipi, urbanistico e catastale. Si tratta a tutti gli effetti di un check up per comprare casa, ma anche per venderla.

Al contrario di quello che si pensa, i controlli vanno eseguiti da entrambe le parti, ma per motivi diversi:

• Le verifiche sull’immobile servono all’acquirente per tutelarsi da eventuali irregolarità;
• Servono anche al proprietario dell’immobile in vendita, per evitare possibili contestazioni successive al rogito da parte del compratore.

Ora che abbiamo visto chi ha bisogno delle verifiche tecniche sull’immobile in vendita e perché, è il momento di capire nel dettaglio in cosa consistono questi controlli e qual è la procedura da seguire.

Conformità urbanistica per la compravendita

Cosa sapere prima di comprare casa o venderla? Innanzitutto è necessario verificare che sia tutto in regola dal punto di vista urbanistico ed edilizio.

Affinché ci sia conformità urbanistica, l’amministrazione comunale deve aver rilasciato un apposito titolo abilitativo. Tutte le autorizzazioni che vi sono indicate devono essere rispettate, quindi ci dev’essere conformità tra ciò che è stato realizzato e il titolo abilitativo.

Spesso l’irregolarità urbanistico-edilizia è dovuta a modifiche effettuate dopo la costruzione dell’immobile, che fanno venire meno la conformità rispetto al titolo abilitativo. Nei casi più gravi, invece, l’immobile è stato costruito in assenza del titolo abilitativo. Quest’ultimo è un caso abbastanza raro che riguarda soprattutto immobili costruti prima del 1967.

Per verificare l’esistenza della conformità urbanistica per la compravendita, i documenti necessari sono la Licenza Edilizia, la Concessione Edilizia, il Permesso di Costruire, la SCIA, la CILA o la DIA.

A questo punto si aprono due diversi scenari:

1. L’immobile risulta in regola dal punto di vista urbanistico ed edilizio

In questo caso, puoi procedere tranquillamente con la tua compravendita. Il mio consiglio è quello di farti seguire da un tecnico o da un’ agenzia immobiliare con un tecnico interno.

Se non è stata ancora effettuata, si può procedere con la verifica della regolarità catastale dell’immobile.

2. L’immobile presenta delle irregolarità urbanistiche o edilizie

Si può trattare di un immobile completamente abusivo oppure di un immobile solo parzialmente regolare o che presenta lievi difformità. In caso di irregolarità, bisogna valutare bene come procedere per andare a sistemare le problematiche che sono venute fuori, di caso in caso.

Per prendere una decisione consapevole sulla strada da percorrere, ti consiglio vivamente di affidarti ad un professionista molto competente, almeno per due motivi.

Il primo è che a volte non è facile individuare eventuali difformità urbanistiche in tempi rapidi. Infatti essere tempestivi ti permetterà di non perdere inutilmente i soldi che hai versato a titolo di caparra.

Il secondo motivo che dovrebbe spingerti a scegliere un bravo professionista è legato alla valutazione dei costi per regolarizzare la difformità urbanistica, che richiede esperienza e competenza. Un errore in questa fase può costarti molto caro!

La regolarità catastale dell’immobile

L’obiettivo delle verifiche catastali è capire se l’immobile presenta una difformità tra ciò che è rappresentato in catasto (sulla planimetria catastale) e lo stato di fatto. Le modifiche o trasformazioni degli immobili sono all’ordine del giorno, ma non sempre viene seguito l’iter corretto per la variazione catastale. Altre volte il problema riguarda esclusivamente la rappresentazione dell’immobile sulle schede catastali.

La verifica sulla regolarità dell’immobile al catasto è indispensabile, perché in presenza di un’irregolarità catastale, il notaio non può procedere al rogito (per i riferimenti legislativi puoi dare un’occhiata al Decreto Legge 31 maggio 2010 n.78).

Se vuoi che fili tutto liscio fino alla firma del contratto di compravendita, dovrai quindi fare i controlli in via preliminare.

È interesse di entrambe le parti accertarsi che le schede catastali siano corrette e aggiornate. In occasione di questa verifica, è bene controllare anche se occorre un cambio destinazione d’uso dell’immobile e che vi sia piena corrispondenza con la disposizione planimetrica dei locali, il loro numero e con la posizione di scale, corridoi, porte e finestre.

Come avrai già capito, tutto deve corrispondere e l’attenzione per ogni dettaglio sarà fondamentale! Anche se ti innamori di una casa costruita in legno o di una villetta spaziosa, adesso sai cosa fare per non commettere errori.

Hai imparato cosa sapere prima di comprare casa!

Superate con successo le verifiche tecniche per comprare casa, adesso sei ad un passo dalla chiusura del contratto di compravendita e potrai già pianificare le mosse successive, come la ristrutturazione di casa.

Si apriranno per te nuove sfide, come la scelta dell’impresa edile e la gestione corretta del budget, ma se ti affiderai ad un direttore lavori in gamba, andrà tutto come lo avevi pianificato. Se hai ancora dei dubbi su cosa sapere per acquistare casa o sui passaggi successivi da seguire, contattami e farò il possibile per aiutarti.

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